Las fuertes inversiones de los argentinos en el sector de la construcción en Uruguay “no tienen marcha atrás”
Santiago Tarasido, CEO de la constructora CRIBA; afirma que pése a la diferencia de costos con Argentina, que puede enlentecer algún proyecto, el real estate en Punta del Este y Montevideo sigue siendo una buena oportunidad.Para Santiago Tarasido, CEO de la constructora argentina Criba , la presencia de argentinos invirtiendo en real estate en Uruguay es un proceso que no tiene marcha atrás.
“Es una dinámica consolidada”, más allá de la coyuntura, subraya. Destaca que la actividad del sector en Argentina no se derrumbó, aun conviviendo con una economía totalmente distorsionada. Sin embargo, admite que esa realidad ha terminado de convencer a los inversores de su país, tanto a nivel de proyectos como unidades terminadas, de poner sus pies, y sus ahorros, en Uruguay. En ese contexto, destaca de todos modos que la evolución del dólar “puede frenar algunos proyectos”, aunque no detendrá la visión de los argentinos sobre esta plaza. “No solo Punta del Este, cada vez más argentinos compran viviendas en Montevideo como opción para vivir o para arrendar”, asegura. Criba es considerada una de las mayores constructoras de Argentina, cuenta con 70 años de trayectoria en Argentina y una década en Uruguay. La empresa tiene en estos momentos nueve obras en ejecución en Montevideo y Punta del Este, que representan contratos por 115 millones de dólares, con unos 500 empleos directos en el país. A continuación, un resumen de la entrevista.
—¿Cómo se explica que el sector de la construcción tenga buena actividad en Argentina con una inflación del 100%, problemas de crédito, dificultades de acceso a dólares, escasez de insumos…?
—Lamentablemente, tenemos una gimnasia ya muy incorporada para convivir con esta situación. Son cosas que en cualquier lugar del mundo deberían sorprender pero aquí no. Las empresas se van adaptando y conviviendo con situaciones que no son las deseadas, pero a las que “se les busca la vuelta”. La realidad es que se trata de una industria tomadora de pesos y que luego transforma esos pesos en un dólar futuro. Además, tenemos una cultura muy arraigada de invertir los ahorros en ladrillos. Ya sea porque en época de bonanza es una buena opción o en momentos difíciles, como refugio.
Por un caso o por otro, en general hay un buen nivel de actividad de la construcción en estos momentos en Argentina, aún conviviendo con esos niveles de inflación que decís, con la escasez de dólares, con un año que viene con una sequía muy fuerte y que eso complica también mucho la macro. A pesar de eso hay trabajo, y en el caso de Criba estamos con obras muy importantes por delante.
—Es muy difícil proyectar costos con la volatilidad de todas las variables relevantes para el negocio…
—En general, trabajamos con contratos que están en moneda local y que tienen cláusulas de ajuste; no se podría trabajar de otra manera en obras de la escala que hacemos nosotros, que son proyectos que en promedio duran dos años, dos años y medio. Entonces no hay manera de no trabajar de esa manera. Si bien no se puede hacer una indexación automática, porque eso está prohibido por la ley, pero sí se trabaja con cláusulas de ajuste, con re-determinaciones de precio, con fórmulas que mantienen la relación equitativa de los contratos para que las cosas puedan funcionar. Se cotiza con una base de un mes determinado y a partir de ahí todos los meses, de alguna manera, se ajustan los precios a la certificación de ese mes, tomando como referencia indicadores establecidos y confiables, que van marcando la realidad de los costos. Un índice muy usado en Argentina es el que publica la Cámara de la Construcción, que refleja bastante bien lo que es un edificio tipo.
—¿Cómo está actuando la demanda en la actualidad?, ¿se mueve solo en base a sectores Premium?
—Ese es el principal tema. Lo que deseamos como constructores y todo el mundo del desarrollo inmobiliario apuesta a eso, es que se construya para la todas la pirámide de gente y no solamente para la punta de esa pirámide. Ese es el gran desafío que hay, cuando la capacidad de pago está muy comprometida.
Se está construyendo mucho, sí, pero para un mercado inversor o más especulativo, ya que el usuario final está más complicado por su capacidad de compra.
En Uruguay se ha trabajado muy bien, digamos, con dos leyes muy interesantes como la promoción a grandes inversiones y la vivienda promovida, que han dado excelentes resultados. En Argentina, desearíamos que existiera un marco normativo como ese, que fomente la construcción y que esa vivienda pueda volcarse a la persona que la necesita, tanto el que pueda pensar en comprar como el que alquila. Se necesitan instrumentos como esos para llegar a la clase media.
—¿Esas normas son las que despertaron el interés por cruzar masivamente a Uruguay?
—Son muchas cosas. Criba tiene 70 años de historia, una empresa que está creciendo mucho, habiendo sido responsables de obras muy emblemáticas en la Argentina; nos consideran como la empresa número uno de construcción en nuestro país. Esa consideración y esa historia, y las ganas de crecer, nos llevó a pensar en cruzar a Uruguay, donde se planteaban oportunidades interesantes. En Uruguay tenemos muchos vínculos, inversores argentinos que llevan adelante desarrollos y además, un marco normativo y una estabilidad en el país, que dan ganas de apostar a tener presencia y luego crecer. Hace 10 años que estamos.
—La presencia en Montevideo, ¿llegó después de desembarcar en Maldonado?
—Algo así. Enseguida nos dimos cuenta que eran diferentes las empresas que trabajan en uno y otro mercado. En Argentina estamos acostumbrados a incursionar en diferentes ciudades y tipo de obras, por tanto nos llamó la atención. Pero igual quisimos estar en ambos lugares, y nos ha ido bien. En Montevideo, especialmente ligados al estímulo de la vivienda promovida. Lo importante es que estamos con visión de largo plazo, en ningún momento apuntamos a hacer algún proyecto para acompañar los tiempos difíciles de Argentina y después salirnos. Nada de eso.
—¿Cómo califica el momento de Uruguay para el sector?
—Uruguay siempre trajo inversores argentinos, pero la pandemia generó que muchas personas de alto poder adquisitivo hayan decidido instalarse en Uruguay a vivir. Y eso no creo que tenga mucha vuelta atrás. Gente que se instaló, que está con su familia, donde sus hijos van a los nuevos colegios internacionales, donde viven con tranquilidad. Se van a quedar. Hay muchos en Maldonado, pero en Montevideo también, lo que explica por ejemplo nuevos desarrollos en Carrasco. No se trata de tendencias que se vayan a revertir, insisto. Todo eso genera y arrastra servicios, comercio, salud, entretenimiento, un montón de otras cosas en las que nosotros también estamos interesados en que ocurran. A la larga, lo que tenemos es un cambio que se vuelve estructural.
—¿Dónde hay más presencia de argentinos hoy en el real estate de Uruguay?, ¿inversores, desarrolladores y constructores, o consumidores finales?
—Un poco de todo. Hay proyectos como Le Parc en Punta del Este o un Nostrum en Montevideo, en los que estamos, donde el público es muy diferente. Y en ambos casos hay argentinos comprando. Lo mismo pasa con la participación de otros compatriotas como inversores o desarrolladores de proyectos. Uruguay ofrece oportunidades en segmentos muy diversos.
Para el inversor argentino que busca comprar apartamentos en Montevideo, incide mucho el marco normativo argentino actual; fue un error grande el que se generó con una ley de alquileres poco favorable que terminó restringiendo la oferta y eso instantáneamente eleva los precios. Eso llevó a que muchos argentinos de clase media, con ahorros, que apuntaban a tener una vivienda para alquilar y tener una renta que les respaldara, optaran por mirar hacia Montevideo aprovechando un marco normativo mucho más amigable. Cada vez son más. Y no se trata de una coyuntura puntual…
—¿A qué se refiere?
—A que estas cosas en Uruguay trascienden gobiernos y políticos. Eso en Argentina lo valoramos muchísimo. No hay detrás una oportunidad de algún político o una posición ideológica, básicamente, los gobernantes pensando en cómo buscar soluciones al problema de la vivienda, generando trabajo en el sector de la construcción y revitalizando distintas zonas de la ciudad. Y los resultados están a la vista, con más de 30 mil viviendas desde que se puso en marcha este sistema en 2011.
—¿Qué rentabilidad puede generar una inversión inmobiliaria en Argentina?
—Depende del momento también en que uno ingresa a un proyecto y cómo ingresó. Una cosa es comprar una vivienda terminada, pagando el precio de mercado y luego ponerla en alquiler. Seguramente va a ser una renta muy mala.
Ahora, la cuenta cambia mucho cuando uno entra en un proyecto en pozo, con valores de preventa. Probablemente, la renta sobre esa inversión, sea muy diferente y mucho más atractiva. Pero para eso se requiere confianza en el grupo
Que presenta el proyecto, que ese proyecto se termine con la calidad y en el plazo esperado, entre otras cosas. A veces eso es algo complicado en Argentina.
Por eso, cuando uno piensa en un 5% en dólares anual en Uruguay resulta atractivo para el inversor argentino. Y en una plaza mucho más estable.
—En materia de costos, Argentina es mucho más barata…
—El costo es mucho más bajo en Argentina que en Uruguay, podría decirse que Uruguay puede ser un 30 o 40% más caro en la actualidad.
Son muchas variables las que juegan para después trasladar eso a un metro cuadrado de obra terminada, porque hay costos de proyectos, de incidencias de terreno, de estructuración del negocio, la mano de obra.
—¿El tipo de cambio en Uruguay se transforma en un costo adicional?
—Es una variable que está complicando algunos negocios, porque estamos en una situación de aumento de costos internos y un dólar que no solo no acompaña sino que ha ido a la baja. Todos esperamos que esa realidad cambie, pero por ahora se mantiene así y la verdad, encarece más los proyectos. Cotizamos algunas obras con base en, 7, 8, 9 meses atrás, y cuando volvemos a hacer la cuenta hoy, entre el efecto de costos al alza y el efecto dólar, tenemos un golpe bastante importante, del orden de 12, 15%, son números importantes que pueden determinar que dejen de ser atractivos algunos proyectos. Buscamos absorber parte de esos costos con mayor eficiencia, pero generalmente se terminan trasladando al precio final. La clave es encontrar la fórmula que siga resultando atractiva para el inversor.
—Hay mucha presión en Montevideo sobre la tierra. Son pocos los terrenos con buenas dimensiones para proyectos de inversión promovida en las zonas con mayor demanda…
—Es un tema determinante el factor tierra. Es lógico que en la medida en que haya más tensión desde la demanda, los precios tiendan a subir. Se han encarecido un poco los valores de tierra, sí, pero yo creo que por el momento nada que convierta en inviable los proyectos.