El imparable crecimiento de los barrios privados en Canelones y semiprivados en Montevideo: así son por dentro
Las ventas son inéditas. Se amplió el perfil de compradores, motivando una diversificación de la oferta, construyendo alternativas más económicas. ¿Qué hay atrás del boom y cuál es su impacto social?.
Por Mariángel Solomita
Podría pararme en cualquier punto de esta superficie, hacer un giro completo y mire hacia donde mire seguiré viendo verde: eso me dice —desafía— Juan Balsa, director de Balsa & Asociados, una empresa que se presenta como líder en el desarrollo inmobiliario sustentable pero en realidad es la artífice de un pujante reino de barrios privados en Canelones , en el que próximamente habitarán unas 1.650 familias. Vivirán en un perímetro custodiado por guardias; con calles internas donde los niños juegan sin supervisión; en cómodas casas con estufa a leña, parrillero, piscina; en un entorno natural donde cada planta, cada flor forma parte de un diseño; con espacios comunes para ejercitarse o salir de compras. Un estilo de vida, controvertido para algunos, inaccesible para casi todos, al que cada vez más uruguayos quieren prenderse.
Esta mañana de febrero, en plena semana de Carnaval, la oficina de Balsa está relajadamente atareada. El ambiente huele a madera fresca. Una veintena de ejecutivos trabajan concentrados en coquetos escritorios. Cada tanto hacen una pausa en la cocina ubicada en el medio del hall de entrada, contigua a un living con sillones de cuero y una mesa tan grande que para moverla se necesitarían por lo menos cuatro personas. En cada esquina de la sala hay un ficus. Los ficus miden más de dos metros. Sus ramas rozan sutilmente el techo, como diciendo que allí, en estas tierras esbozadas para proveer una vida “soñada”, este verdor desmesurado es lo normal.
Desde su despacho, Balsa tiene vista al pasado, al presente y al futuro de este negocio millonario —y también polémico— que fue inesperadamente bendecido por la pandemia y crece a un ritmo acelerado. Para alcanzar la velocidad con la que asciende la demanda tiene un equipo de mil empleados, incluyendo a los obreros de construcción.
Por la ventana, el horizonte muestra un paisaje de casas ampulosas y un campo de golf interrumpido por una obra que levanta los primeros cimientos de nuevas viviendas. Balsa viene de celebrar un año inédito. Solo en 2022, vendió 240 casas que se entregarán terminadas en el barrio privado La Juana y otras 77 en el complejo de condominios Pilar I y II, a la vez que 90 terrenos en Carlotta. Allí, los propietarios edificarán la vivienda a su antojo.
Todavía faltan dos o tres años para ver el resultado final. Carlotta por el momento es un perímetro de pasto seco y un puñado de árboles rendidos, enfundado en un cartel que promete la experiencia de una vida circular. Es decir, que separar los residuos reciclables y hacer compost con los orgánicos es una regla de convivencia. Que parte de la energía provenga de paneles solares. Que los residuos de una obra se reutilicen en la siguiente. Por todo esto, la empresa pretende ser la primera en obtener un certificado de sustentabilidad “edge”, lo que le permitiría reducir los costos de los permisos de construcción.
Estas urbanizaciones privadas están ubicadas en el eje de Camino de los Horneros designado por el intendente frenteamplista Yamandú Orsi, que por su cercanía a Montevideo se ha convertido en el epicentro del boom. Aquí mismo, varios años atrás se habían instalado La Tahona, Carmel (como el country argentino donde ocurrió el famoso asesinato de María Marta García Belsunce) y Colinas de Carrasco. Tras sus sucesivas ampliaciones y el desembarco de los desarrollos de Balsa y de La Buonora & Asociados, principalmente, todavía queda un margen de 600 a 700 hectáreas para edificar en los próximos 40 a 50 años, lo que conforma un perímetro que perfectamente podría superar las dimensiones del icónico Nordelta argentino.
Es tanta la gente que se está mudando a estos barrios privados, que por las mañanas los caminos que conducen a la Ruta 101 sufren embotellamientos. Son calles largas y angostas, en algún caso sin pavimentar. Cuando fueron diseñadas nadie imaginó que algún día miles de uruguayos de buena posición económica querrían vivir en un predio cercado, aislado, sobre un suelo que era rural.
Ni que las mutualistas, los colegios, los supermercados, las automotoras, los restaurantes, las tiendas de ropa, de artículos deportivos y hasta alguna librería seguirían sus pasos y se instalarían en la zona. Ahora el afuera está cada vez más cerca del adentro. Y así se consolida un formato urbanístico importado, con una inversión que según dicen los promotores sobrepasará a la de UPM, que además genera miles de empleos, pero cuyos efectos en la integración social entre las distintas clases comienzan a preocupar a algunas autoridades nacionales.
La nueva ola.
El furor de los barrios privados en América Latina tiene más de 40 años, “sustancialmente en países donde el peligro se hacía sentir”, dice Aníbal Durán, director de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay. Aquí, los primeros proyectos surgieron en 1990 y tuvieron un nuevo envión una década después, lo que motivó al expresidente Jorge Batlle a impulsar en 2001 una ley de urgente consideración que les dio normativa jurídica. Pero el formato de barrio privado no prendía en una sociedad que los miraba con recelo, como “guetos de ricos”.
“Nuestro país no vivía una realidad drástica de inseguridad que motivara la demanda de estos desarrollos, aunque luego la seguridad sí comenzó a jugar su rol. Seguramente este tema determinó, cuando explosionó, en la década de 2010, que la gente comenzara a observar con interés esta nueva modalidad”, indica Durán. Y así fue.
En 2002, había 20 barrios privados. En 2018, 72. Un año después, un informe acerca de la expansión de este fenómeno elaborado por el economista Rodrigo García para la Dirección Nacional de Ordenamiento Territorial del Ministerio de Vivienda, señaló que ya eran 90. En barrios privados y semiprivados residían unas 25.000 personas. Apenas cuatro años después, los principales exponentes del sector estiman que son más de 100. Y que seguirán multiplicándose.
La mitad está en Maldonado (45). Pero allí igual que en Rocha (6) o en Colonia (6), tanto los desarrolladores como los pobladores suelen ser extranjeros, en especial argentinos, que los eligen como segunda residencia. También hay barrios privados en Mercedes, Lavalleja, Paysandú, San José y Soriano. Salto aspira a tener el suyo . Pero en Canelones y en Montevideo —aunque en la capital solo se habilita la modalidad de barrio jardín— es donde está congregándose el verdadero auge. Ahí, los promotores y los compradores son en su mayoría uruguayos.
Si al principio el principal argumento para mudarse a un barrio cerrado era la seguridad, la pandemia introdujo una nueva ola de interesados que expresan la necesidad de “una vida natural, entre el verde y ambientes seguros para los niños”. “Son padres que quieren que sus hijos tengan una infancia jugando en la calle, libres, como la tuvieron ellos”, dice Mauricio La Buonora. Y agrega, “eso es lo que encuentran en los barrios privados”.
Por eso, si previo al covid se hablaba de un boom cuando se contaban 40 familias comprando, “ahora son 1.500 o 2.000”. Si antes la procedencia de los vecinos era Carrasco, La Buonora estima que la mitad de las casas que vendió en su proyecto Huertas de los Horneros las adquirieron pocitenses. Balsa añade que está llegando gente de Malvín, Cordón y el Centro. “Un núcleo familiar con un ingreso de 200.000 pesos ahora puede comprar una casa en un barrio privado. Ya no todas valen una fortuna. Digamos que gasta lo mismo que comprando un apartamento en Pocitos”, dice Balsa.
Esta relativa diversificación de la demanda amplió la oferta. El negocio tiene varias ramas: se venden los terrenos, pero también se venden las casas terminadas, de distintos tamaños, para resultar accesible a una clase media alta. Los distintos promotores plantean que se consiguen viviendas desde los 250.000 dólares. El costo de un alquiler ronda los 2.000 a 3.000 dólares más gastos comunes, cuyo valor oscila por encima de 10.000 pesos.
“Ya no solo forman parte del menú de los millonarios”
Juan Fernández Romar, magíster en Psicología Social, plantea que desde la segunda mitad del siglo XX las sociedades latinoamericanas fallaron en su intento de integración de los pobres durante los acelerados procesos de urbanización y migraciones del campo a la ciudad. “Frente al aumento de la pobreza, la desigualdad económica y su violencia inherente, aparecen nuevas formas de búsqueda de seguridad para los sectores más poderosos”. Así surge la noción “de una nueva ciudad fragmentada, marcada por la desconexión física y espacial de ciertos grupos, signadas por las discontinuidades en sus formas de vida y el repliegue sobre ciertas formas de vida comunitaria con lógicas propias”, dice. “Los barrios privados emergieron como espacios de recreación hechos a medida para las élites económicas que consecuentemente generaron un nuevo fenómeno de privatización de los espacios públicos. Ahora, estas alternativas han sido imitadas a escala por otros segmentos de las clases medias. En Uruguay hasta hace pocos años no se había dado la proliferación de barrios privados por diversas razones, algunas de índole legal, pero otras más de índole ideológica”.
También se diversificó el cliente: está el que compra para vivir y el que compra como inversión para revender o alquilar. Huertas, el desarrollo de La Buonora, estaba previsto venderse en un lapso de siete años pero en menos de dos “volaron” 189 unidades —es decir el 90% del barrio— a precios de venta entre 400.000 y 500.000 dólares. “Todos los que compraron para revender, lo hicieron con 20 o 25% de ganancia. Los que buscaron invertir para alquilar, la alquilaron antes de tenerla terminada”, dice y concluye: “Fue surrealista”.
Este boom inusitado generó, como era previsible, una competencia más agresiva entre los promotores —“aunque sana”, aclaran— lo que derivó en un incremento del precio de la tierra, que a su vez se trasladó a las viviendas.
Nicolás Rienzi, es el director de Hughes & Rienzi, firma que en los últimos 20 años desarrolló la zona de Avenida de las Américas (Canelones) construyendo sobre antiguos terrenos baldíos y salones de fiestas exultantes complejos privados de apartamentos de baja altura, con variedad de amenities y con salida al lago, que se promocionan con el eslogan “para vivir, para disfrutar, para soñar”. Dice: “Se ha duplicado el valor de la tierra y por ende el valor de la vivienda nueva. Casas de 150 metros cuadrados que antes se vendían en 500.000 dólares ahora se venden en 700.000. Pero la gente las compra igual: te las sacan de las manos”.
Las leyes, ¿a medida de la inversión?
No se ha generado hasta ahora un debate político sobre la expansión de los barrios privados que alcance a la opinión pública, como sí sucede en otros países de la región, donde se escriben novelas y se filman películas y series que teorizan sobre la vida adentro de los muros. Sin embargo, discretamente, la legislación uruguaya de los últimos 20 años ha ido acompañando el negocio. La ley que impulsó Batlle en 2001 legalizó las urbanizaciones en propiedad horizontal, figura jurídica que utilizan la mayoría de estos proyectos, además de la propiedad horizontal. Esta ley fue reglamentada por algunos gobiernos departamentales, que en definitiva arman su plan de ordenamiento y en función de él habilitan o no el cambio de la categoría del suelo para que se concrete un proyecto de este tipo.
Funciona así: “Hoy tenés suelos pegados que uno vale 6 dólares el metro cuadrado y otros 60 simplemente por un cambio en la categoría del suelo. Y mucho más también. En cualquier proyecto de estos, de repente hablamos que compraste a 6, pero el precio final de venta del metro cuadrado del terreno es de 200. El cambio de categoría conlleva una negociación estratégica: les empezamos a dar soluciones a las intendencias para plantear el plan de manejo”, dice Balsa.
Por ejemplo, los privados pagan las obras de conexión eléctrica y de agua, de saneamiento, crean y pavimentan calles. Esto, además de fuentes laborales, significará más clientes para la UTE, para OSE y más contribuciones inmobiliarias a cobrar.
En 2008, la Ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible incorporó dos restricciones. Primero, prohibió estas urbanizaciones en suelo rural; segundo, determinó que en suelo suburbano y urbano no pueden ocupar más de una hectárea.
Sin embargo, cuatro meses después, a instancias de los intendentes de izquierda de aquel momento, otra ley cambió las reglas y estipuló que siempre que la obra sea en suelo suburbano, podrán ocupar más hectáreas si el destino principal es de uso turístico. En 2013, la normativa se flexibilizó nuevamente: a partir de ese momento, las obras en suelo urbano y suburbano pueden ser hasta de dos hectáreas si es para uso turístico.
Más recientemente, en diciembre de 2020, el gobierno de coalición incluyó en la Ley de Presupuesto una modificación crucial: quitó la restricción de metraje y eliminó la condición de uso turístico. ¿Es esta una flexibilización funcional al negocio? “Se puede ver como una flexibilización pero se pretendió ser acorde con la realidad, porque en muchos casos estaba pasando que los promotores instalaban una pequeña infraestructura turística para justificarla y se estaba teniendo indicios de que era con fines residenciales”, opina Norbertino Suárez, el director Nacional de Ordenamiento Territorial.
A Suárez le importa que quede claro que el ministerio “no tiene una posición ni a favor ni en contra”. “Hay una demanda importante de la población, está creciendo la oferta y hay gobiernos departamentales que lo ven con muy buenos ojos, como un modelo de desarrollo para sus propios territorios, no obstante esto sabemos que este tipo de desarrollo tiene también su aspecto crítico por la autosegregación y la gentrificación”, plantea.
Por eso, esta dirección pretende que su observatorio ponga los ojos en el tema. Lo primero que necesita es actualizar las cifras oficiales —que datan del mencionado informe de 2019—, y para eso se aprovechará del inminente censo nacional. Junto al Ministerio de Ambiente elaboraron una definición de qué es un barrio privado, “para que los censistas puedan identificarlos”. “Se prevé que recaben datos que permitan hacer una evaluación precisa a nivel nacional del aspecto económico, social y ambiental que están generando”, adelanta Suárez.
Menos cerrados.
La Intendencia de Montevideo (IMM) siempre se ha negado a los barrios privados, pero sí habilita un modelo híbrido. “Son barrios en los que desde el origen hay un compromiso con mantener áreas verdes y una seguridad común; tienen servicios que los asemejan con los privados pero no lo son desde el punto de vista legal. La libre circulación es total”, anticipa el ingeniero agrimensor Juan Ignacio Beyhaut.
En el año 2000, luego de un arduo trabajo, un grupo de desarrollistas logró que la IMM declare el polígono que se expande a espaldas de la calle Camino Carrasco, entre el arroyo Carrasco y Felipe Cardoso, como potencialmente urbanizable. “Nos comprometimos a hacer importantes obras de infraestructuras a cambio del primer Plan de Acción Urbanística”, dice Nicolás Delafond, promotor del barrio San Nicolás, Parques I y II, que junto a Zen, Los Olivos y próximamente los barrios del Polo, conforman un consolidado enclave de barrios jardín, asegurados, en donde hoy viven más de mil familias. Y está en plena expansión, con más de 40 obras en distintas etapas, incluyendo una iglesia de estilo anglosajón.
Sus preciosas casas no tienen rejas ni portones; los propietarios dejan los vehículos de alta gama en la vereda con la misma tranquilidad con que se ven desperdigados monopatines y bicicletas en los jardines. Los vecinos conforman una asociación sin fines de lucro que administra la seguridad y el mantenimiento de los espacios verdes.
La libre circulación es regla, sin embargo en la recorrida que realizó El País, uno de los guardias detuvo el auto, preguntó la razón de la visita y solicitó autorización a su encargado para habilitar el ingreso a los barrios que están interconectados entre sí. Tomó nota de la matrícula.
¿Temen estos promotores que se ocupen ilegalmente terrenos contiguos que están vacíos? Delafond lo descarta. “Cerca está el barrio Santa Eugenia hoy muy apoyado por el cura (Juan Andrés) Verde, que está trabajando con apoyo de muchos privados en mejorar la calidad de vida de mucha buena gente que vive ahí”, dice.
Volviendo a Camino de los Horneros, ante la misma consulta, la postura de estos promotores es idéntica. Son vecinos de los humildes Villa Tato y Aeroparque, donde realizan diferentes obras benéficas y aseguran que la convivencia es “armoniosa”.
“El 80% de los vecinos trabaja en los barrios privados”, dice La Buonora, “incluso se han poblado mucho más porque la gente viene en busca de empleo”. En breve, la comuna llevará asfalto a sus calles y saneamiento a sus viviendas. “En definitiva, esto es evolución para todos”, resume La Buonora.
Bruno, un empleado de Balsa que desde hace 10 años alterna entre barrios privados, cuenta que lleva una década sin cerrar la puerta de su casa ni la de su auto. Así de seguro se siente. Aunque explica que para proteger a los vecinos, lo primero que se levanta en una obra es un vallado de rejas, con seis hilos por los que pasan corriente eléctrica. Debajo de las rejas, hacen un muro de contención subterráneo, “es decir que ni cavando podés pasar”. Encima de todo, ponen cámaras y la mirada atenta de los guardias.
—¿Y funciona?
—No hay manera de entrar —asegura, pero por si acaso toca madera sin patas.
Habilitación: son varias y llevan años
Norbertino Suárez, el director Nacional de Ordenamiento Territorial (Dinot), explica que además del aval de las intendencias, en especial en lo referido al cambio de categoría del suelo, la Dinot y el Ministerio de Ambiente también habilitan estos proyectos. La resolución de la Dinot “no es vinculante”, pero la de Ambiente sí. Prestan especial atención a los proyectos en zonas de fragilidad ecológica. También UTE y OSE deben hacer sus autorizaciones: ahí están las grandes demoras.