¿Por qué subirán los precios de nuevas viviendas en 2023? El panorama para el año que empieza
Las empresas constructoras esperan que los proyectos de vivienda promovida sigan aumentando, pero la baja del dólar encarece la construcción y el ajuste se hace inevitable.Torres, complejos y cooperativas con la pintura fresca y diseños modernos hoy abundan en la capital. Montevideo se llenó de edificios nuevos en barrios que no solían tener construcciones con menos de 20 años de antigüedad.
A pesar de que es cierto que siempre hubo proyectos novedosos, desde hace tres años el mercado de la construcción y las inmobiliarias ocupan su tiempo casi exclusivamente en la creación de viviendas y la cosa no parecería cambiar durante 2023.
Las que más se ven entran dentro de lo que la ley 18.795 define como “vivienda promovida”, a pesar de que afuera no tienen un cartel que así lo indique en la mayoría de las veces. La ley regula la construcción de viviendas en algunas zonas céntricas de Montevideo, específicamente las que están alejadas de la franja costera, y no incluye a las viviendas catalogadas como de “alta gama”. En este sentido, 2023 se proyecta como el año en el que los proyectos de vivienda promovida van a “terminar de explotar”, según el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu), Aníbal Durán.
La ley que reguló la vivienda promovida es de 2011, pero el boom de este tipo de construcciones comenzó en 2020, ¿por qué? Cuando asumió el gobierno de Luis Lacalle Pou se resolvió quitar los topes de precios de ventas y alquileres para este tipo de propiedades y se agregó la tipología de monoambiente, que puede incluirse hasta en un 25% del total de la unidad y también se liberó la cantidad de viviendas de un solo dormitorio disponibles en un proyecto. Según quienes están en el rubro, la iniciativa del gobierno hizo que varios inversores que tenían tierras disponibles para construir se decidieran a lanzar este tipo de proyectos al tener mayores libertades a la hora de armar el negocio.
En total se calcula que el sector inmobiliario movió cerca de unos 1.500 millones de dólares en 2022 y para este año tanto los operadores como los encargados de la construcción esperan que la cifra llegue a los 2.000 millones.
Pero no todas son buenas. En medio de esa fiebre por la construcción de vivienda promovida y de otros proyectos masivos en Canelones y Maldonado, el sector tiene un enemigo común que todos visualizan con claridad: la baja del dólar.
La necesidad de desahogo.
Con la salida de la etapa más restrictiva de la pandemia, el dólar en Uruguay comenzó a plancharse y, a pesar de que a fin de año subió por cuestiones estacionales, hoy ronda los 39 pesos. Con una inflación que sube, es evidente que los costos de construir son cada vez más altos, pero el precio final de las propiedades está en dólares. Entonces, se vuelve menos rentable construir para el sector en general porque el precio de venta “queda bajo” con respecto a los costos. Al aumentar el costo del inmueble, pero con un dólar bajo, la inversión inmobiliaria en general pierde valor.
Para Diego O’Neill, presidente de la Cámara de Construcción, hoy la baja del dólar es un “problema grande y transversal para todo el sector” y subraya: “Todo depende del momento en el que se empieza el proyecto. Si una obra comenzó en 2021 con un dólar a 44 y hoy hay uno menor a 40 es un problema serio para el desarrollador porque se comprimen mucho los márgenes de ganancia al subir los costos y sin elasticidad para los precios finales en dólares”.
Desde la Cámara de Construcción advierten que hay “decenas” de proyectos que están “a la espera, pero no cancelados” para avanzar en función de lo que pase con la moneda. Esa espera tiene que ver con lo que los empresarios del sector de la construcción responden apenas escuchan la palabra dólar: hace falta un ajuste de precios.
“Para nosotros hoy un dólar que nos permitiría estar verdaderamente tranquilos sería alrededor de 47 o 48 pesos, o sea necesitamos por lo menos una suba del 20%, pero si no sube es lógico que algunas obras no se van a poder largar o simplemente se va a tener que trasladar todo a los precios de las propiedades”, dice Mauricio La Buonora, CEO de La Buonora Asociados Desarrollos. En el mismo sentido, Fabián Kopel, director de la constructora Kopel Sánchez, asegura que el ajuste actualmente se ha vuelto “cada día más imprescindible” y cree que se ejecutará antes de abril.
“Hoy en los proyectos tenemos que hacer un esfuerzo y renunciar a una parte de la rentabilidad para poder tener precios a los que el mercado pueda acceder, pero eso es algo que con un dólar más alto nos desahogaría”, dice Kopel.
En medio de esa puja por lograr una “rentabilidad plena” es que los desarrolladores piensan en crear nuevos planes de inversión donde se reflejen los costos actuales en el precio final sin que eso desestimule las ventas, que son cada vez más “dinámicas”, según Durán, el representante de los constructores privados. Y sostiene: “En el caso de las viviendas promovidas, por ejemplo, el margen para que sigan creciendo es enorme porque a pesar de las dificultades para construir, vemos que salen como pan caliente. En un bar están los cantineros y los parroquianos, sabemos que cantineros hay muchos porque no falta oferta de viviendas, pero sí necesitamos a los parroquianos, que por ahora no faltan porque se vende casi todo. Pero en el futuro no lo sabemos”.
Desde Kopel Sánchez aseguran que tienen solamente dos unidades disponibles de las 1.200 que se realizaron en unos 20 proyectos de vivienda promovida. “Quedan pocas porque es clarísimo que la gente quiere vivir en edificios nuevos y no viejos. La zona de Palermo, por ejemplo, tenía un déficit histórico porque no se construía casi nada nuevo desde la década del 80. Hoy estamos armando ahí un nuevo distrito con las calles Maldonado y Yaro como ejes. Por eso ahora todo lo que se haga ahí se vende rápido, sumado a que yo creo que este es un buen momento para comprar una propiedad”, sostiene Kopel.
Así como la ley de vivienda promovida tiene como objetivo revitalizar algunas zonas de la ciudad y a cambio de esto se exonera a las empresas del pago de ciertos tributos, el convenio entre los constructores privados y el Sindicato Único Nacional de la Construcción y Anexos (Sunca) se vence el próximo 30 de marzo y en la negociación de un nuevo convenio es “probable” que los constructores tengan que cumplir con “nuevas exigencias”, según Durán, algo que podría modificar el esquema de quienes se dedican fundamentalmente a la vivienda promovida. En este sentido, el representante de la construcción privada asegura que hay proyectos “a la espera” de esas “nuevas reglas”.
Alquilar y no comprar.
Más allá de los costos de producción, la inmensa mayoría de los compradores de las propiedades nuevas no son los consumidores finales, según O’Neill, sino que se trata de personas que “aprovechan para hacer negocio y alquilar”.
Todos los integrantes del sector consultados por El País aseguran que los alquileres hoy son más atractivos que la compra de propiedades. “En lugar de poner la plata en bonos, hay muchos inversores que deciden comprar una propiedad porque saben que los apartamentos se alquilan. Esto tiene mucho valor para el promotor de la construcción que de tonto no tiene un pelo, porque sabe qué hacer y lo cierto es que venden todo el tiempo. Estamos hablando de millones de dólares”, dice Durán. En el mismo sentido, O’Neill cree que la decisión del gobierno de sacar los topes en los precios de viviendas promovidas fue “acertada” porque “topear era sinónimo de incidir en el mercado y hacerlo menos rentable”, pero ahora “se logró redireccionar la inversión hacia allí con una distribución de los proyectos por barrios que es mucho más equitativa”.
La compra de un apartamento en Montevideo hoy varía alrededor de los 2.500 dólares por metro cuadrado y en alquileres el precio oscila los 550 dólares. Las zonas más caras son Punta Carretas, Buceo y Villa Biarritz, según Inmuebles Data, proyecto de El País.
El precio es caro si se lo compara con la región. En Argentina y Paraguay, por ejemplo, el precio promedio por metro cuadrado es de 1.800 dólares. Entonces, ¿por qué hay compradores extranjeros? Según Wilder Ananikian, el director de Ananikian Negocios Inmobiliarios, Uruguay tiene “reglas de juego claras con un sistema impositivo transparente sumado a un sistema legal que funciona bien”.
“Más allá de la política, Uruguay tiene estabilidad laboral y buenos índices. Es lo que nosotros vendemos para afuera más allá del gobierno de turno”, sostiene Ananikian mientras asegura que 2023 será un año “auspicioso” porque “para los inmobiliarios la baja del dólar es buena oportunidad para vender”.
Las inversiones de extranjeros ocupan “una parte importante de la torta”, según Durán, quien cree que a pesar de que los países vecinos son más baratos también son mucho más inestables. “Los argentinos que nos llaman con asiduidad tienen un denominador común en su lamento o congoja: desconfianza. No creen ni en el presente ni en el futuro de la Argentina y eso los lleva a adoptar una postura naturalmente conservadora y netamente restrictiva en cuanto a la inversión”, dice.
Proyectos en abundancia.
En Uruguay la construcción de viviendas para los más necesitados suele estar a cargo del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, además de las intendencias. Sin embargo, también hay proyectos públicos en los que trabajarán constructoras privadas en 2023 (ver aparte). Más allá de estos y con la incertidumbre de lo que pasará con el dólar este año, lo cierto es que hoy las empresas constructoras dividen su tiempo principalmente entre proyectos de vivienda promovida y edificios de alta gama.
Desde a empresa Altius Group aseguran que actualmente están trabajando en unos 15 proyectos de construcción y se prevé el lanzamiento de seis más durante 2023. Con respecto al posible ajuste en los precios, el director comercial de la empresa, Diego Chapuis, sostiene que “seguramente” no haya un ajuste general entre sus precios de venta, sino que se “definirá en función de la oferta y la demanda de cada proyecto” porque ninguno de estos será “dramático”.
“Cada proyecto tiene su propio esquema de resultado de negocio y miramos cada uno según los inversores y resultados. Por eso los ajustes van a ser todos diferentes en función de qué tan cerca estemos del cumplimiento de los objetivos”, dice Chapuis.
Los lanzamientos de la empresa para 2023 incluyen una nueva torre de 27 pisos de la línea More en Rivera y Comercio, algo que el director comercial catalogó como un “hito” por ser la torre más alta de la costa montevideana. En el caso de Altius, los proyectos se dividen entre aquellos de “alta gama” y los “más masivos” dentro de la vivienda promovida, con mayor frecuencia que los de alta gama.
INVERSIONES.
Las obras públicas para 2023.
Además de las obras llevadas adelante por constructoras privadas, también hay un listado de obras públicas en donde algunas son financiadas por firmas privadas y luego hay una retribución en el tiempo. Según la Cámara de Construcción del Uruguay, las principales para 2023 son:
Las obras del plan Avanzar del Ministerio de Vivienda que busca regularizar la situación de más de 1.000 familias en Montevideo.
Las obras del Proyecto Neptuno en Arazatí con una inversión de 200 millones de dólares.
Las obras en la ruta 9 y ruta 15 que pertenecen al circuito 2 con un contrato de Participación Público Privada.
Las obras en las rutas 14 y 15 que pertenecen al circuito 3 y 5
Las obras en la doble vía de la ruta 3 que pertenece al circuito 7.
En la empresa Kopel Sánchez, por ejemplo, casi la totalidad de los proyectos en los que trabajan actualmente son bajo el régimen de vivienda promovida en Montevideo y Canelones. En el departamento canario hoy la empresa trabaja en dos proyectos y cada uno es de 160 viviendas. Kopel Sánchez desarrolla proyectos fundamentalmente en la zona de Barra de Carrasco, en donde, según Fabián Kopel, “hay un público que necesitaba viviendas en esas zonas cercanas a Carrasco con algunos estándares un poco más altos de los que se acostumbra a ver en otras zonas de Montevideo”. Kopel sostiene: “Creo que no se puede agrupar todo lo que es vivienda promovida como algo plano y de un mismo grupo porque hay varios matices. Se construye pensando en la clase media baja y también en la media alta o alta”.
Desde Kopel Sánchez creen que ir a “lo fácil” sería construir únicamente en Pocitos o Punta Carretas, pero existe una “vocación de crecimiento en otras zonas” como la del antiguo Mercado Modelo, en donde lanzarán proyectos que se inaugurarán en cinco o seis años y la ley de vivienda promovida “aumenta la iniciativa”.
Uno de los principales proyectos de vivienda promovida es el que se está construyendo en la rambla portuaria, en la zona de Capurro, llamado Montevideo Harbour. El proyecto es realizado por la constructora González Conde y tendrá dos torres de 34 pisos con ammenities que van desde gimnasio hasta un centro comercial.
Los barrios privados también han aumentado en los últimos años, tal como sucedió con la vivienda promovida. Mauricio La Buonora dice que “el crecimiento de los barrios privados justifica parte del empuje general que está teniendo todo el sector”. La Buonora Asociados Desarrollos lanzó el año pasado el barrio Huertas y ya piensa en hacer dos barrios más dentro de Huertas durante 2023. El proyecto “más ambicioso”, según La Buonora, es el de Cala del Yacht, ubicado en Avenida de Las Américas y Racine, en donde se construirán seis torres para vivienda y cowork.
Con un mercado diverso, pero marcado principalmente por el crecimiento de la vivienda promovida, hoy el sector de la construcción busca un respiro entre los costos de construir y la salida más rápida es el ajuste de precios que llegará durante 2023, más allá de que las inmobiliarias no sufran el impacto. La oportunidad para comprar propiedades parece ser ahora, antes del ajuste, a pesar de que nadie sabe con seguridad cuál es el momento perfecto.
PROYECTOS.
La expectativa de inversión para Punta del Este en 2023.
La intendencia de Maldonado informó hace algunas semanas que hay 430.832 metros cuadrados de obras que consiguieron los permisos para construir en 2023. Según el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Punta del Este, Javier Sena, la cifra en realidad “supera los 600.000 metros cuadrados” porque hay proyectos que todavía no obtuvieron los permisos, pero se van a realizar este año.
Sena cree que las inversiones en el balneario esteño tienen “muchas puntas” por la “diversidad en el tipo de proyectos”. El presidente de la Cámara Inmobiliaria subrayó: “Lo mejor de Punta del Este es que no hablamos solamente de edificios o torres sino que también hay casas, chalets, chacras y estancias. Lo inmobiliario en general se diversificó mucho y la gente busca opciones diferentes a la hora de alquilar y comprar. Eso también se traduce en una reinvención constante para el sector en general”.
Desde el sector inmobiliario de la zona aseguran a El País que la “gran mayoría” de los proyectos son impulsados por argentinos, aunque se ven “interesados en Punta del Este que vienen de cualquiera de los rincones del mundo”, según Sena.